Baux commerciaux, un nouvel équilibre bailleurs-preneurs

Très attendu, le décret d’application de la loi Pinel, relatif aux baux commerciaux, a été publié le 5 novembre dernier. En rééquilibrant les relations bailleurs preneurs, il met fin à des années d’incompréhension et de tension entre les deux parties. Le nouveau texte a été présenté aux adhérents, dès le 6 novembre, en présence de l’Administration.

 

Le décret du 5 novembre 2014, pris en application de l’article 13 de la loi sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises (dite loi Pinel), détermine les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront plus être refacturés au locataire d’un centre commercial. Il indique également les modalités d’information que le bailleur doit au preneur.

Cet épineux dossier a fait l’objet de nombreux articles dans nos colonnes (n° 45, 43, 42 pour les plus récents). Nous faisons le point sur le nouveau dispositif qui introduit des principes d’équité, de proportionnalité et de transparence dans nos relations avec les bailleurs.

• RÉSULTATS OBTENUS PAR L’ALLIANCE

Indice de révision des loyers

- L’ILC (plus conforme à l’activité commerciale) devient l’indice obligatoire en matière de révision de loyers.

Dépenses ne pouvant plus être refacturées au preneur :

- Les travaux et grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale : « clos et couvert », climatisation, isolation phonique ou thermique, système électrique… Les travaux de mise aux normes et les honoraires liés à ces travaux ne peuvent être refacturés.

- Également non imputables :

• les charges, impôts, taxes et redevances portant sur les locaux vacants ;

• les charges, impôts, taxes et redevances n’ayant pu être refacturées à un locataire du fait d’un plafonnement conventionnel ;

• la contribution économique territoriale et les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire ou le bailleur, à l’exception de la taxe foncière et des impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou

à un service dont bénéficie le locataire ;

• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.

- Exception liée à l’embellissement : la différence entre l’embellissement et le « coût du remplacement à l’identique » pourra être refacturée.

Obligations d’information :

- Communication de l’état récapitulatif des charges, au plus tard, le 30 septembre de l’année suivant celle pour laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois à compter de la réédition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

- Communication, à la demande du locataire, des justificatifs fiscaux et des justificatifs des dépenses refacturées.

- Communication lors de la signature du bail et de l’échéance triennale des budgets prévisionnels pour les trois années à venir et communication des dépenses réalisées dans les trois années précédant la signature du bail.

Le bailleur communique à la demande du locataire tout document justifiant le montant des travaux.

Proportionnalité des charges et impôts refacturés :

• Répartition entre les locataires d’un centre commercial au prorata des surfaces effectivement occupées (les charges liées aux locaux vacants restent à la charge du bailleur).

Depuis plus de quinze mois, la fédération Procos et l’Alliance du Commerce (représentant les commerçants locataires) se sont mobilisées auprès des parlementaires et du gouvernement, puis ont négocié avec les bailleurs, sous l’égide de l’Administration, pour rendre le contenu du dispositif législatif plus favorable aux commerces.

Tout en restant vigilant sur la bonne application du décret, nous appelons désormais à la reconstruction de relations apaisées avec les bailleurs.

Le décret est consultable sur le site Légifrance.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=?cidTexte=JORFTEXT000029701696&dateTexte=&oldAction=dernierJO&categorieLien=id